Tarif d'une conciergerie Airbnb à Nice, Cannes et Antibes : ce que cachent les « 20 % »

Combien coûte une conciergerie pour une location saisonnière à Nice, à Cannes ou à Antibes ? Presque toutes répondent la même chose : 20 %. Sur onze conciergeries implantées dans les Alpes-Maritimes dont nous avons relevé les tarifs publics le 2 octobre 2026, la commission affichée va de 15 % à 25 %, et neuf proposent une formule à 20 %. Le problème n'est pas le chiffre : c'est que ces 20 % ne se calculent jamais sur la même base. Sur un même séjour, « 20 % » peut coûter 150 € ou 240 €. Voici comment lire un tarif, et les questions à poser avant de signer.

Les trois façons de facturer une conciergerie

• La commission sur les revenus locatifs — de loin la plus répandue sur la Côte d'Azur. La conciergerie prend un pourcentage de ce que rapporte chaque réservation, et gère l'annonce, les voyageurs, les arrivées et les départs.
• Le forfait, mensuel ou par logement. Rare dans le 06 : parmi les tarifs relevés, un seul acteur combine une commission réduite (18 %) et un petit abonnement mensuel par logement, en échange d'un engagement à l'année.
• Les prestations à la carte : remise des clés, ménage, linge, facturés à l'acte. C'est la formule de ceux qui gèrent eux-mêmes leur annonce et ne délèguent que le terrain.

Ces trois modèles ne s'expriment pas dans la même unité. C'est la première raison pour laquelle deux devis de conciergerie sont si difficiles à comparer.

Ce que publient les conciergeries du 06

Relevé du 2 octobre 2026, sur les pages tarifaires publiques de onze conciergeries de Nice, Cannes, Antibes et Menton :

Autrement dit : le taux est presque uniforme, et tout le reste varie.

Le même « 20 % », quatre factures différentes

Prenons un séjour payé 1 000 € par le voyageur, dont 100 € de frais de ménage, et supposons 150 € de frais retenus par la plateforme de réservation (le montant réel dépend de la plateforme et de votre formule).

Entre la première ligne et la dernière, l'écart est de 60 % — pour un taux affiché strictement identique. Une conciergerie à 22 % sur le revenu net (165 € dans cet exemple) revient moins cher qu'une conciergerie à 18 % hors taxes sur le brut (216 €). Un taux sans sa base ne veut rien dire.

Un détail compte aussi : une petite conciergerie peut être dispensée de TVA (franchise en base), et sa commission est alors nette. Demandez toujours le prix toutes taxes comprises.

Ce qui s'ajoute à la commission

• Le ménage et le linge entre deux séjours. Le plus souvent refacturés au voyageur sous forme de frais de ménage — mais vérifiez qui paie quand le séjour est court ou quand c'est vous qui occupez le logement. Voir ce que doit contenir un ménage de fin de séjour.
• La mise en service : photos, rédaction de l'annonce, inventaire, boîte à clés. Offerte par certaines, facturée par d'autres.
• Les consommables : produits d'accueil, capsules, papier, produits d'entretien.
• La maintenance : petites réparations, déplacement en cas de panne, suivi d'un artisan. Demandez le seuil au-delà duquel votre accord est requis.
• Vos propres séjours : demandez ce qui vous est facturé lorsque vous occupez vous-même le logement, à commencer par le ménage de sortie.

Additionnés, ces postes peuvent peser autant que quelques points de commission. Ils doivent figurer dans le devis, pas dans les conditions générales.

Huit questions à poser avant de signer

1. Sur quelle assiette exacte porte la commission : montant payé par le voyageur, loyer hors ménage, ou revenu après frais de plateforme ?
2. Le taux est-il hors taxes ou toutes taxes comprises ?
3. Qui encaisse les loyers, et sous quel délai me sont-ils reversés ?
4. Le ménage et le linge sont-ils inclus, refacturés au voyageur, ou à ma charge ?
5. Quels frais de démarrage : photos, annonce, inventaire, clés ?
6. Quelle durée d'engagement, et quel préavis pour partir ?
7. Jusqu'à quel montant engagez-vous une réparation sans mon accord ?
8. Recevrai-je un relevé détaillé par séjour : montant voyageur, frais de plateforme, ménage, commission, net reversé ?

La dernière question est la plus révélatrice : une conciergerie qui fournit ce relevé sans difficulté n'a rien à cacher sur sa base de calcul.

Mandat, carte professionnelle : le cadre légal

Dès qu'une conciergerie gère la location en votre nom ou encaisse les loyers pour votre compte, son activité relève de la gestion immobilière au sens de la loi Hoguet : carte professionnelle, garantie financière et mandat écrit précisant les conditions dans lesquelles elle reçoit les fonds. Exercer sans carte est un délit. Pour celles qui n'encaissent rien et se limitent à l'accueil et au ménage, le périmètre fait débat ; dans le doute, demandez par écrit qui détient la carte et qui encaisse.

La conciergerie ne vous décharge pas non plus de vos obligations de loueur : numéro d'enregistrement, plafond de jours, autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire. Nous les détaillons dans la réglementation de la location saisonnière à Nice en 2026.

Enfin, côté impôt : le ménage d'un logement que vous louez à des touristes n'ouvre pas droit au crédit d'impôt des services à la personne, sauf s'il s'agit de votre résidence principale louée occasionnellement. Ne comptez pas dessus dans votre calcul de rentabilité.

Nice, Cannes, Antibes : ce qui fait varier le prix

• À Nice, la concurrence est forte et le taux de 20 % fait figure de norme. Depuis le durcissement des règles, une conciergerie sérieuse vérifie votre situation administrative avant de publier l'annonce. Conciergeries à Nice.
• À Cannes, les congrès et le Festival concentrent les revenus sur quelques semaines : regardez si la commission change en période d'événement, et lisez nos repères pour louer pendant le Festival. Conciergeries à Cannes.
• À Antibes et Juan-les-Pins, villas, jardins et piscines ajoutent des prestations que les appartements n'ont pas : faites-les chiffrer à part. Cap d'Antibes, Juan-les-Pins, port Vauban · Conciergeries à Antibes.
• Ailleurs dans le 06 : Menton, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Mougins, Valbonne, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Villefranche-sur-Mer.

Vous tenez une conciergerie ou vous faites du ménage de location dans le 06 ? Lisez comment devenir prestataire sur UpMyChain et recevez les demandes de votre secteur.

Les taux cités proviennent des pages tarifaires publiques de conciergeries des Alpes-Maritimes, relevées le 2 octobre 2026 ; ils sont donnés à titre indicatif et peuvent avoir changé. L'exemple chiffré est une illustration : seul le devis de la conciergerie, puis le mandat signé, font foi.