Location saisonnière à Nice : la réglementation en vigueur depuis le 1er septembre 2026

Mis à jour le 2 octobre 2026. À Nice, les règles de la location meublée touristique ont changé trois fois en neuf mois. Beaucoup de pages encore en ligne annoncent 90 jours par an et 671 autorisations : c'était vrai au printemps, ça ne l'est plus depuis le 1^er septembre 2026. Aujourd'hui, une résidence principale peut être louée 120 jours par an, et une résidence secondaire a besoin d'une autorisation de changement d'usage, limitée à 691 autorisations dans quatre secteurs de la ville. Voici ce qui s'applique réellement, avec la source officielle de chaque règle.

2026 en quatre dates : pourquoi tant de pages sont périmées

• 1^er janvier 2026 — entrée en vigueur du règlement voté par la Métropole le 5 décembre 2025 : quotas d'autorisations dans quatre secteurs, et plafond de 90 jours pour les résidences principales.
• 29 janvier 2026 — le juge des référés du tribunal administratif de Nice suspend une partie de ce règlement : non pas le principe des quotas, mais leur mode de calcul. Le dépôt des dossiers est gelé dans les secteurs concernés.
• Juin 2026 — la Ville (19 juin) puis la Métropole (22 juin) adoptent un nouveau règlement.
• 1^er septembre 2026 — ce nouveau règlement s'applique. Il est présenté comme transitoire jusqu'au 31 décembre 2026 ; un cadre durable est annoncé pour le 1^er janvier 2027.

Conséquence pratique : avant de vous fier à un article, regardez sa date. Tout ce qui a été écrit entre janvier et août 2026 décrit un régime qui n'existe plus.

Résidence principale : 120 jours par an

Si le logement est votre résidence principale (vous y vivez au moins huit mois par an), vous pouvez le louer à une clientèle de passage dans la limite de 120 jours par année civile. Le plafond avait été abaissé à 90 jours au 1^er janvier 2026 ; le règlement applicable depuis le 1^er septembre l'a relevé à 120.

• Aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire dans cette limite.
• Le numéro d'enregistrement reste obligatoire, et doit figurer sur chaque annonce.
• Dépasser le plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Louer une chambre chez soi en restant sur place, ou conclure un bail mobilité, relève d'autres règles : le plafond vise la location du logement entier à des touristes.

Résidence secondaire ou investissement : l'autorisation de changement d'usage

Un logement qui n'est pas votre résidence principale ne peut être loué en meublé de tourisme qu'avec une autorisation de changement d'usage délivrée avant la mise en location. C'est le cœur du règlement niçois, et la partie qui a le plus bougé.

691 autorisations, réparties en quatre secteurs

Le quota correspond à 0,9 % des logements de ces secteurs. Les dossiers sont traités par ordre d'arrivée, à raison d'un seul dossier par propriétaire. Le dépôt se fait uniquement en ligne, sur le téléservice de la Métropole, entre le 1^er septembre et la fin décembre 2026 — vérifiez la date limite exacte sur l'avis officiel, les documents publiés ne donnant pas tous le même jour. Sans réponse au bout de quatre mois, la demande est considérée comme refusée.

Ce que l'autorisation permet, et ce qu'elle ne permet pas

• Une seule autorisation par propriétaire et par foyer fiscal, valable cinq ans.
• Elle n'est ni renouvelable, ni cessible : elle ne se transmet pas avec le logement lors d'une vente.
• À l'issue des cinq ans, ou dès le deuxième logement, il faut passer par la compensation (transformer en habitation une surface équivalente) ou par la location mixte prévue par le règlement.
• Pour une société qui loue à titre professionnel, la compensation s'impose dès la première demande.
• Le logement doit présenter un DPE classé de A à E (de A à D à partir de 2034).
• En copropriété, vous attestez sur l'honneur que le règlement de copropriété ne s'oppose pas à cette activité. Relisez-le avant : c'est vous qui signez.

Les autorisations de trois ans obtenues sur des dossiers déposés entre janvier et août 2026 peuvent être prolongées de deux ans, pour atteindre cinq ans au total. Certaines demandes ne sont pas comptées dans le quota : renouvellements des autorisations antérieures, location mixte, compensation, résidences de services.

Votre logement est situé en dehors de ces quatre secteurs ? L'autorisation reste la règle pour une résidence secondaire ; faites confirmer par le service de la Métropole le régime applicable à votre adresse avant d'engager des frais.

Le numéro d'enregistrement : une démarche distincte

Autorisation de changement d'usage et numéro d'enregistrement sont deux démarches différentes, et la seconde concerne tout le monde, résidence principale comprise. À Nice, le numéro s'obtient en ligne sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole. Il doit apparaître sur chaque annonce, quelle que soit la plateforme.

Un téléservice national unique, prévu par la loi du 19 novembre 2024, doit remplacer les déclarations locales : sa mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. D'ici là, la procédure locale reste la seule valable.

Taxe de séjour 2026 sur la Métropole Nice Côte d'Azur

Lorsque la plateforme encaisse le paiement du voyageur, c'est elle qui collecte et reverse la taxe. Pour une réservation en direct, c'est à vous de la percevoir et de la déclarer.

Le classement pèse aussi sur l'impôt. Pour les revenus de 2025 au régime micro-BIC : un meublé non classé bénéficie d'un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes ; un meublé classé, de 50 % jusqu'à 77 700 €. Sur un bien loué régulièrement, la visite de classement se rentabilise vite.

Les sanctions prévues par les textes

Ces montants sont des plafonds légaux, prononcés par le juge. Certaines pages administratives affichent encore les anciens montants, antérieurs à la loi du 19 novembre 2024 : en cas de doute, c'est le texte en vigueur sur Légifrance qui fait foi.

Et à Cannes, à Antibes ?

Chaque commune fixe ses propres règles, et elles évoluent vite. Ce que nous avons pu vérifier sur les sites officiels : Cannes impose la télédéclaration et un numéro d'enregistrement à treize chiffres, et sa page officielle indique un plafond de 120 jours pour la résidence principale ; Antibes Juan-les-Pins impose la déclaration en ligne du meublé. Des règles plus strictes y sont annoncées par plusieurs sites privés sans que nous en ayons retrouvé le texte officiel : avant de vous lancer, posez la question par écrit au service compétent de la mairie.

Pour l'organisation sur place, voyez nos repères sur la location pendant le Festival de Cannes et sur le Cap d'Antibes, Juan-les-Pins et le port Vauban.

Ce que ces règles changent dans la gestion au quotidien

• Compter les nuits. En résidence principale, tenez un décompte unique, toutes plateformes confondues : c'est le total qui est contrôlé.
• Afficher le numéro d'enregistrement sur chaque annonce, y compris celles gérées par un tiers.
• Garder les preuves : autorisation, DPE, règlement de copropriété, déclarations de taxe de séjour.
• Rester responsable. Confier son bien à une conciergerie ne transfère pas les obligations : l'autorisation, l'enregistrement et les déclarations restent au nom du propriétaire. Une conciergerie sérieuse vous demandera ces documents avant de publier l'annonce.

Sur le choix du prestataire, lisez combien coûte une conciergerie à Nice, Cannes et Antibes, et ce que doit contenir un ménage de fin de séjour. Les conciergeries qui interviennent par commune sont listées sur nos pages conciergerie à Nice, à Cannes, à Antibes, à Menton, à Cagnes-sur-Mer et à Villefranche-sur-Mer.

Sources officielles

• Métropole Nice Côte d'Azur — meublés touristiques et changement d'usage (règlement applicable au 1^er septembre 2026, quotas par secteur)
• Tribunal administratif de Nice — ordonnance du 29 janvier 2026
• Service-Public — meublé de tourisme : démarches et sanctions
• Ministère de l'Économie — téléservice national d'enregistrement
• impots.gouv.fr — régime micro-BIC des meublés de tourisme

Cet article résume des textes publics à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique. Le règlement niçois en vigueur est annoncé comme transitoire jusqu'au 31 décembre 2026 : nous mettrons cette page à jour à la publication du cadre applicable en 2027. Pour une situation particulière, seule la réponse écrite de l'administration fait foi.